深圳人大：城市更新条例创新机制破解“拆迁难”　签约率不低于95%政府可实施“个别征收” 

“只要一户不同意，城市更新项目就‘停摆’”的难题将得到有效破解。我国首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》12月30日经深圳市人大常委会会议表决通过，并拟于今年3月1日实施。条例创设了“钉子户”解决机制——旧住宅区已签订搬迁补偿协议专有部分面积和物业权利人人数占比不低于95%，区政府可以对未签约部分房屋实现个别征收。

城市更新实行政府和市场“双轮驱动”

经过四十年的高速发展，深圳在全国率先进入存量土地开发阶段，城市更新成为深圳土地供应主要来源。早在2009年，深圳出台《深圳市城市更新办法》，在全国率先探索城市更新市场化运作路径，有力地推进该项工作的进展。但是，与全国其他地方一样，深圳的许多城市更新项目也面临着“老三样”难题：拆不动、赔不起、玩不转，仅靠现有的政策规定难以破解，迫切需要通过立法予以规范。

根据《条例》，深圳市的城市更新由政府和市场“双轮驱动”，即在坚持政府统筹的前提下，实行市场化的运作模式，保持城市更新活力。

拆迁补偿标准不低于套内面积1：1

根据《条例》，申请纳入拆除重建类城市更新单元计划的，旧住宅区建筑建物年限应当在二十年以上，旧工业区、旧商业区在十五年以上，且须满足需要建设重大城市基础设施和公共服务设施，或者年久失修存在严重安全隐患等条件。

当前，深圳市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。为了更好保护城市更新物业权利人合法权益，《条例》明确物业权利人可以自主选择产权置换、货币补偿或者两者相结合的搬迁补偿方式。同时，规定搬迁安置最低补偿标准——已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿。

“个别征收+行政诉讼”破解拆迁难

“双百签约”一直是城市更新项目推进中实施拆迁的基本原则，即必须100％业主、100％的面积同意并签署拆迁补偿安置协议。在利益诉求多元化背景下，这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户”。

《条例》创设了“个别征收+行政诉讼”——旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

同时，《条例》规定旧住宅区更新单元由辖区街道办负责申报。未确定为城市更新单元计划申报主体，擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作，逾期不改正的，处一百万元以上五百万元以下罚款。