近日，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。当下国内楼市真实库存有多大未来市场的需求在哪里在新的住房改革思路下，稳定房地产业发展的着力点何在？

库存：只卖不建，存量也够卖几年

国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。其中，住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。

从销售看，今年1-11月，全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测，全年销售将超过12亿平方米。据此测算，6.96亿平方米待售库存需要7个月的消化时间。

但待售面积还只是显性库存。安信证券分析师陈天诚认为，除待售面积外，企业拿的尚未开工的土地、未竣工在建项目（除已预售）等也应当计入库存，这样一起统计后，我国房地产的真实库存要大很多。

“其实，最可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算，目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿平方米，而且这部分供应将在未来几年内集中体现，即使不考虑每年新开工建设面积，消化它们也需要几年时间。

中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23个至24个月。

从地区看，是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看，鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。

需求：市场+保障，买房+租房

去库存前景如何，决定因素是未来我国住房的需求潜力大小。根据新的住房改革思路，由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。

国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。陈晟测算，按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。此外，各地棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房、改善性住房等各类需求未来10年的增量将达到60亿平方米左右。

他认为，未来住房需求将越来越多元化。改善性二套房、高舒适度住房、适老住宅、青年公寓、季节性住宅等，都是住房市场上的有效需求，针对这些需求的供给也是有效供给，“当下楼市的供给仍不够满足这部分需求，供给侧改革要解决这部分的需求问题”。

值得一提的是，住房需求不等于购房需求。比如，面向青年群体租赁需求的长租公寓，也是去库存、稳市场的新领域。

复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，为满足新需求，房地产业应加快供给侧改革，包括减税降费、保障房货币化安置、增加公共品供给等，这些都是未来政策的发力点。

方向：“去库存”状态下房地产角色生变

业内人士根据国家统计局数据推算，到“十二五”末，我国家庭户均拥有住房达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。因此，今年以来房地产投资增速的明显回调，不是周期性而是结构性的，因为供求关系已完全逆转。在此背景下，房地产业的角色和发展方式也正在悄然生变。

孙立坚说：“过去我们都称房地产业是‘黄金十年’，这期间房地产投资增速每年都能保持20%以上，房地产上下游涉及多个行业，是拉动投资的中坚力量，是名副其实的经济引擎。但现在行业供大于求，库存严重，一方面要稳住房地产投资，让房地产成为中国经济的稳定器，另一方面地产商的定位也要随之改变，以前是城市开发商、建设商，未来要向着城市运营商、配套服务商的角色改变。”

对地方政府来说，房地产业作为地方经济“发动机”的角色将逐步淡化，而需更加注重与其他产业的配套、结合。

养老催生了养老地产、安乐地产；“互联网+”催生出地产后服务，社区物业管理服务成为开发商争夺焦点；在“双创”氛围下，共享办公空间等新模式已经诞生。“

房产将更多扮演产业载体和容器的角色。房地产业的健康发展，更加需要其他公共资源和实体产业作为依托。”陈晟说，以上海张江高科为例，地产开发收入在持续下降，企业也正在变身为“投行型”产业地产企业。这种“地产+产业”的模式使房地产业走向稳定中国经济的舞台。

——来自《凤凰房产》